aifa官方入口|赢商控股吴传鲲：三大榜单读懂客流 购物中心的“吸客秘策”

本文摘要：2018年，商业地产从困局、破局后月踏入了变局阶段，那么，在新型商业模式下，品牌该如何创意？

2018年，商业地产从困局、破局后月踏入了变局阶段，那么，在新型商业模式下，品牌该如何创意？如何沦为未来市场上的独角兽？商业的新玩法是什么？体验式商业的新燃点又在哪？2018年体验式商业，一场关于新的星球的争夺战战役正在打响由主办的2018中国体验式商业地产发展论坛于10月25日在深圳盛大启幕，本次论坛以探寻有道 体验无界为主题，更有了来自全国各地的超强千位商业地产与连锁零售精英人士参与。这些大咖嘉宾们以专业的科学知识、精辟的看法以及新奇的点子，共话商业地产的未来。在本次论坛上，广东数据服务股份有限公司董事长吴传鲲为到场来宾们带给《中国购物中心经营指数榜单公布暨输掉商大数据产品公布》的精彩演说，并首次发布了客流规模指数榜单、客流密度指数榜单、经营客流指数榜单三大指数榜单，通过大数据揭露购物中心的信息价值，更加通过竞品及市场数据创建成一个原始的体系。

广东数据服务股份有限公司董事长吴传鲲客流规模指数榜单：大体量购物中心虹吸效应显著细看中国购物中心客流规模指数榜单，TOP50的购物中心产于于华南、华东、华北、华中、西南五大区域。从城市分析来看，一线城市中，上海、北京因城市很深的商业底蕴，位居第一梯队；而第二梯队是武汉、广州、深圳，值得一提的是第二梯队中武汉归功于区域无同级别的商业竞争城市及近年来净流入消费人口大量减少，前十名项目数量名列靠前。

从体量产于来看，大体量购物中心虹吸效应较显著。在TOP50当中，20万方以上的大体量项目占到比最低，相似50%。大体量项目因经营内容的多元丰富性，近乎覆盖面积仅有客群的定位使其对客流的虹吸效应非常明显。

而中、小型购物中心的客流规模更加多在于经营定位的特色和营销的质量。从开业时间产于来看，客流规模榜单TOP50中，开业严重不足5年的新项目前十名数量最多，整体来看新的入市项目从定位和业态（品牌）创意人组及营销活动举行都更加切合当下主力消费群体的市场需求，吸客能力整体构建了急弯转弯。融合客流规模指数榜单，购物中心在吸客方面，须要注目两大规律：档次与客流呈圆形偏移关系：高档项目因其受众定位先天基因要求了整体客流规模不占优。例如成都IFS，武汉国际广场等高档项目前十名更加多归功于其超大的体量带给了更加多的体验业态填满。

提高体验式业态占到比是挤满人气的有效地手段：去零售体验化为为了新零售时代购物中心吸客的最重要因素，文体娱业态和餐饮业态对客流的夹住起到显著。以西安赛格为事例，其客流规模名列在全国名列第二，在西安名列第一。

项目其顺利的吸客因素在于：首先是坐落于西安城区黄金方位，2、3号地铁交汇处，电磁辐射整个西安城区及周边城市消费客群。同时，项目依据消费者购物不道德及心理痛点，通过特色餐饮人组其它强劲体验业态，并在地下层设置与众不同周边高校学生客群市场需求的业态作为吸客引擎，再行融合多样化的新媒体创新营销，沦为西安城区位居客流指数头部的现象级项目。客流密度指数榜单：国内五大区域重合度低第二个榜单客流密度指数榜单，是体现监测期内项目单位面积的客流规模。

在华南、华东、华北、华中、西南五大区域共计产于TOP50个购物中心，与客流规模指数榜单有很高的重合度。从城市产于来看，通过客流规模和客流密度指数前十名项目对比，上海仍然位居第一，全国商业意味著领先地位。值得注意的是广州，城市客流密度指数前十名项目数量多达规模指数前十名项目数量，一方面广州优质市级商业及超大型购物中心比较缺少，与城市人口基数背后的消费市场需求不给定，另一方面城市定位精准，特色引人注目的中小型购物中心消化了大量区域客群。从体量产于来看，项目体量的减少反而并无法带给客流密度的同比例快速增长。

10万方以下的小体量项目前十名数量最多，而随着体量减小，前十名项目就越较少。体现出有通过减少项目体量提高客流的边际效用是递增的，一味减少商业体量不一定是最经济的研发策略。另一方如前所述，当项目多达20万方，可引进更加非常丰富的经营内容，覆盖面积更加普遍的客群，边际效应又不会提高。

以益田假日广场为事例，根据输掉商大数据的MALL眼数据表明，9月项目日均客流相似在4000人/万㎡水平，节假日最低相似7000人/万㎡。很似乎，项目在节假日期间有做到了涉及的营销动作，与通过营销来提高客流有相当大关系。经营客流指数榜单：外资和国（央）企成主力经营客流指数榜单，实质上是通过邻接周期内客流数据的变化体现项目的经营水平，通过这份榜单可以挖掘潜力优质项目，预测实体零售市场发展趋势。

通过经营客流指数榜单TOP50个购物中心分析，其中从前十名企业类型来看，外资和国（央）企项目是榜单主力。这也显现出外资和国（央）企在政策、金融、人才层面占优势，旗下商业项目经营质量整体优于民营企业。从榜单周期来看，经营客流指数榜就是指2018年9月24号到2018年10月7号，才是划入黄金周的时间。

其中TOP20项目，在黄金周期间平均值举行2.8场有所不同的活动，是未前十名项目的1.6倍，背后是商场提高活动改版成倍，增强新鲜效应的结果。其中上海静安大悦城在经营客流名列是全国18，项目利用场景打造出IP主题展出地、室内主题街区以及各类营销活动等，沦为上海经营客流指数爆棚的商场。根据输掉商大数据的MALL眼数据表明，上海静安大悦城国庆期间通过营销活动的造势带给了客流剧增30%，远高于周边竞争项目。

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